Здравствуйте. На доске ведётся много обсуждений о том, где покупать жильё, будь то ДС, ДС2 или иные
Аноним
# OP
15/05/25 Чтв 23:50:23
№
1
На доске ведётся много обсуждений о том, где покупать жильё, будь то ДС, ДС2 или иные города, например, https://2ch.hk/dom/res/360418.html . Но право же, удивлён, нет треда о том, как его покупать. Посему хотел бы спросить об опыте и рекомендациях уже имевших купить собственное жильё, преимущественно на вторичке. Хочу подготовиться и не хлопать глазами, когда мне предстоит этот процесс.
Вводные:
- ДС2;
- вторичка;
- однуха;
- как самый минимум 16+ квадратных метров комнаты;
- до 8м;
- ипотека на общих основаниях, первичный взнос более половины стоимости.
Что меня интересует:
- на что особенно обратить внимание при осмотре хаты;
- что мне будет затирать собственник или его агент;
- требовать ли от них справки из дурки;
- юридическое сопровождение сделки и его подводные камни. Практическая польза, как дорого это может обойтись, чего следует ожидать и к чему быть готовым;
- как много времени уходит на весь процесс, от выбора до живёшь. Хватит ли мне недели отпуска по принципу "три-четыре дня ездишь-выбираешь, за оставшиеся покупаешь, на следующей неделе въехал";
- является ли красным флагом собственник с детьми, особенно несовершеннолетними;
- всякое, чего я упустил, составляя этот список.
Похожий тред: https://2ch.hk/dom/res/198108.html ("КАК ПОДОБРАТЬ ИДЕАЛЬНУЮ КВАРТИРУ? В условиях России. Поделитесь вашим опытом.")
Спасибо.
- будут затирать что всё хорошо, хотя на самом деле всё плохо. Будут затирать что все стены можно снести и сделать перепланировку, а на самом деле там везде армопояс и арматура.
- справки из дурки даются только в том плане, что "в нашей районной дурке по месту регистрации на учете не стоит", хотя вполне может быть что стоит в другом месте, справка не защищает, но для приличия лучше получить
- отпуск не нужен, агенты работают круглосуточно (ну то есть часов до 11 вечера можно смотреть). Недели хватит только если заранее выберешь список объектов.
- 2008+ года гарантировано говно без шумоизоляции с управляйкой из воров, если не элитный комплекс в центре ДС
>три-четыре дня ездишь-выбираешь, за оставшиеся покупаешь, на следующей неделе въехал
Если ты ипотечник, то тебе нужны квартиры с согласованной планировкой, потому что банк выполнит оценку залога перед выдачей ипотеки. Это займет в сумме 2-4 недели. Быстрые ипотеки только в предварительно одобренных банками домах на первичку.
- Регистрация сделки проходит неделю. Но ключи передают в день сделки. Быстрой. Если квартира в ипотеке, есть прописанные дети, то еще месяц на ответ банка и проч.
- Потом, если в квартире живут, у собственника есть 30-60 дней на выезд.
Потом можешь заезжать ты.
Если покупаешь квартиру, в которой не живут, то описанное тобой вполне реально.
>на что особенно обратить внимание при осмотре хаты;
Насекомые, вонь, соседи. Старые и регулярные протечки. Качество отделки. Если покупаешь свежую квартиру у флиппера, требуй фотофиксацию процесса ремонта. Отделки сами по себе сейчас по сути нерентабельны, там буквально всегда фиговым листочком помойка прикрыта.
Все это касается только простых домов с ж.б перекрытиями и проч.
Потому что локацию, куда выходят окна и проч, включая данные износа на портале ГИС ЖКХ и проч ты должен проверить ДО осмотра в интернете.
>Практическая польза, как дорого это может обойтись, чего следует ожидать и к чему быть готовым;
На вторичке почти никак не обойтись без этого. Сносный юрист возьмет от 30к за просутю сделку на вторичке, 100+ за сложную. Сам ты не справишься, особенно если там прописанные дети. Риелтор тебе не нужен, хотя эти услуги и входят в стоимость его работы, риелтор - продажник.
Всё это абсолютно бесполезно, ты можешь купить супер-иедальную квартиру, но завтра соседи съедут, их место займёт быдло, которое будет ссать, срать и блевать в подъезде, тебе пропишет пизды в ебло, если начнёшь вякать. Напротив вместо парка въебут 40 этажку, за домом снесут хрущи и проложат трассу, плюс пару заводиков построят, больничку рядом закроют, будешь пиздовать в другую за 10 км, куда запись на 2 месяца вперёд.
Ты не можешь ничего знать о своём будущем и как-либо его планировать, поэтому живи днём сегодняшним и забей на всё хуй.
This. Надо мной жила норм бабушка, смотрела документалки типа канал культура на ночь, строго до 12, даже как-то лампово было под это бухтение засыпать. А потом через 3 года она ебанулась наглухо и стала включать на полную громкость новости в 2 часа ночи, в 4, в 5, по рандому, и что-то мужохать, будто штангу по полу катать.
Да тут не про соседей и всякое, но про как не наебаться при покупке, купив хату с проблемами, внезапно откинувшимися прописанными зеками и наследниками-наёбышами. И как много времени оформление бумаг, от словесного "заебумба, покупаю", до "всё, хата моя, живём, ебана".
Может, слишком дохуя трясусь и воображаю про это всё.
>- на что особенно обратить внимание при осмотре хаты;
Вид из окна, насколько он тебя устраивает. Все поменять можно, но вид из окна не поменяешь. Ремонт, если планируешь заезжать сразу, прикидываешь сколько будет стоить вывоз хлама, новая мебель и тд. Обязательно планировку, соответствует ли она БТИ, согласована или нет. Это потребуется чтобы банк одобрил ипотеку. Состояние лестничной клетки, двери соседей (если новые/дорогие, то значит алкаши там вряд ли живут). Дорогу до метро/остановки, может быть путь через гаражи, промку, где стремно ходить по вечерам. Наличие важных для тебя магазинов и тд.
> - что мне будет затирать собственник или его агент;
Спроси про причину продажи, прописанных, соседей. На словах все равно все скажут что все ок, но спросить лишним не будет. Агент будет торопить с авансом, тут можешь слать нахер, покупателей сейчас особо нет. Заранее скажи агенту/собственникам, что будешь собирать справки/выписки и тд, поймешь адекватные или нет. Адекватные нормально к этому отнесутся.
>- требовать ли от них справки из дурки;
Да, особенно если собственники пенсы. В некоторых случаях банк сам может потребовать медосвидетельствование в день сделки, если через ипотеку берешь.
>- юридическое сопровождение сделки и его подводные камни. Практическая польза, как дорого это может обойтись, чего следует ожидать и к чему быть готовым;
50-100к, ожидай что юристы не могут получить ту инфу, которую нет в открытом доступе. Они запрашивают это у собственников или их агентов + пробивают по открытым базам. Я заказывал юридическую проверку, но потом понял, что это наеб, потому что абсолютно все ты можешь и сам найти. Польза юристов тут может быть в правильно составленном ДКП и интерпретации полученных доков. На мой взгляд, 100к приемлемая цена по сравнению со стоимостью жилья, на этом глупо экономить, но если ты сам мамкин юрист, то смысла очевидно нет.
>- как много времени уходит на весь процесс, от выбора до живёшь. Хватит ли мне недели отпуска по принципу "три-четыре дня ездишь-выбираешь, за оставшиеся покупаешь, на следующей неделе въехал";
Месяц плюс-минус. Аванс, сбор документов, проверка, сделка, раскрытие аккредитива, акт приема-передачи.
>- является ли красным флагом собственник с детьми, особенно несовершеннолетними;
Нет, просто усложняет проверки и дополнительное время.
>- всякое, чего я упустил, составляя этот список
Я бы в любом случае рекомендовал проводить сделку через ипотеку, даже если у тебя есть вся сумма. Банк со своей стороны сделает минимальную проверку, лишним не будет. А также собственники и риэлторы более спокойно отнесутся к требованию "банк запросил", а не просто желание покупателя, которого можно и послать подальше с какими-то справками. Можно сделать страховку титула, но будь внимателен, обычно банки страхуют титул только на сумму ипотеки, тебе нужна вся сумма сделки, чтобы в случае чего не лишится ПВ. Некоторые банки/страховые будут говниться и говорить что так не делают, но такая услуга есть, сам делал. Стоит до 100к, есть мнение что это бесполезная херня, но я сделал, т.к. тревожный пирожок.
Ну и в конце скажу, что покупка вторички всегда имеет риск потерять титул, никак ты от этого не застрахуешься. Более менее выдохнуть можно будет через 3 года, года основные исковые сроки истекают. Резонансные случаи пугают тревожников, сам начитался в свое время. С другой стороны, каждый месяц только по ДС проходит десятки тысяч сделок на вторичке. А случаев попадалова несколько в год. Шанс проебаться можешь прикинуть сам. По факту нужно относиться к этому как к неизбежной вероятности потерять бабло, примерно как полет на самолете, где от тебя с момента захода в самолет ничего не зависит. Страшно? Покупай первичку, со всеми ее плюсами и минусами.
> И как много времени оформление бумаг, от словесного "заебумба, покупаю", до "всё, хата моя, живём, ебана".
Меньше недели, регаешь сделку у нотариуса, договор несешь в МФЦ, смотришь на госуслугах что у тебя появился факт собственности
> медосвидетельствование в день сделки
Да это кстати важно, я покупал у бабки 95 лет, агент подогнал сертифицированного психуелога для освидетельствования, немаловажная деталь
Сначала выбери за свой ценник что-то нормальное.
Нормальное это кирпич, лифт, лоджия, 35+ квадратов за 8.
Вот открой карту и посмотри что это либо Академическая либо Дыбенко. Остальное всё это не ДС2 уже.
>>363728
Это дно дна из шлакоблока.
Пизда, нахуй, пора засунуть в жопу снобизм и увеличить в поиске возраст дома.
Нет смысла бояться старых домов.
Важно при осмотре выяснить, капиталили ли дом, если там современная пластиковая канализация и свежие трубы, можно смело брать.
>как его покупать
>преимущественно на вторичке
1. На просмотры ходить вечером, начиная с 19 часов, в идеале после 21-22 = заценишь качество отсутствие и приемлемость для тебя звукоизоляции
2. НИКОГДА.НЕ.ПОКУПАТЬ.РЯДОМ.С.ДОРОГОЙ. Просто никогда. В крупных городах полно шизиков, которые куда-то ездят даже в 3 ночи, NPC, никак иначе.
Отсюда идеал - 2 или 3 линия от дороги, лучше с видом на детсад или школу, чем на парк, собачью площадку или спортивные объекты =фиксированное время тишины с 7 вечера и всю ночь.
3. Посмотреть подъезд, офк. Чтобы не было шприцов, сожженых дверей, баночек под окурки, мусора.
4. Количество парковочных мест.
>Это дно дна из шлакоблока.
Шумоизоляция в строительстве приравнивается к теплоизоляции. Теплоизоляция при строительстве современных домов делается по теплорасчету, а не наитию. Любой новый дом имеет меньшие теплопотери, чем советские, потому что сейчас жестче требования.
Все новые дома будут каркасно-монолитными. Внешние стены у них ненесущие. Конкретно там - пустотелый красный кирпич и шлакоблок, минвата, штукатурка.
Ровно то же ты увидишь по 500+ за квадрат в центре.
P. S.
Почему каждый пролетарий мнит себе, что он хоть что-то понимает в строительстве? Реконструкции - это в основном совсем другой бюджет.
>На просмотры ходить вечером, начиная с 19 часов, в идеале после 21-22 = заценишь качество отсутствие и приемлемость для тебя звукоизоляции
Хз, бред.
>НИКОГДА.НЕ.ПОКУПАТЬ.РЯДОМ.С.ДОРОГОЙ
Любое городское жилье рядом с дорогой. Потому что в городе дороги. Если у тебя дома при закрытых окнах слышно проезжающие машины, то ты живешь в советском хруще, скорее всего с плохими окнами, которые возможно еще и вынужден открывать из-за отсутствия приточек.
Если у тебя окна во двор, тем более маленький, то ты вынужден их открывать или ставить активную приточку с вентилятором, потому что там нет ветра.
>Посмотреть подъезд, офк. Чтобы не было шприцов, сожженых дверей, баночек под окурки, мусора.
Дома без нормального обслуживания - охраны, видеонаблюдения, проч. лучше вообще не рассматривать.
>Количество парковочных мест.
Как правило в РФ паркинги можно купить или арендовать всегда, потому что их строят слишком много (это выгодно застройщику, но люди не хотят покупать).
>Хз, бред
>at first i was like but then
>>353111 (OP)
>Любое городское жилье рядом с дорогой. Потому что в городе дороги.
Скажи честно, ты дебил или как?
>Скажи честно, ты дебил или как?
На пиках гетто-спальник. Жилье покажи. Именно в городе.
>Все новые дома будут каркасно-монолитными.
Ой вей. А почему мне должно быть не похуй какими будут все новые дома? Хоть деревянные каркасники пусть строят.
>Почему каждый пролетарий мнит
Пролетарий вроде тебя схавает всё что угодно, а я покупаю только в кирпиче.
Дома на расстоянии друг от друга с озеленением и парковками.
>гетто-спальник
Дома окна в окна где никогда не видно солнца
>Именно в городе
Застройщик, иди отсюда нахуй со своими человейниками.
ОП, многи вопросы которыке ты задал описаны в этой книге
https://dropmefiles.com/P0FjG
Только предупреждаю - она большая и немного потеряла актальность в вопросах проведения процесса регистрации, но в вопросах проверки по большому счету актуальна. Думаю что потратить время на ее ознакомление все же стоит, тем более вопрос касается тарты нескольких млн. Хотя бы для правильного контроля работы риелтора и снижения вероятности наебаться.
Вот еще краткий гайд с чек листом и ссылками на нужные сервисы https://dropmefiles.com/4IFD0 А вообще, в ДС2 есть агентство недвижимости Бенуа. Его владелец Щегельский Дмитрий, он ведет каналы в соцсетях, давно смотрю его. Я бы к нему обращался за помощью. Вот ссыль https://rutube.ru/channel/39217/
Охренеть монография, читаю, многие вопросы постепенно отваливаются. Например, как так, что при первичном одобрении ипотечного ярма ставка выше - она снизится за счет страховок. И про на что смотрит банк при одобрении хаты. И какие там дополнительные процессы со страхованием и прочим. Спасибо.
Смотреть по вечерам норм, можно оценить запаркованность и наличие маргиналов во дворе.
Агент довид на договор с авансом, но до прохождения хотя бы первичной проверки не случится.
Будучи хикканусом, не догадался позвонить обозначенному в письме менеджеру и всё голосом проговорить и разобраться, только статейки читал и конца праздников, чтобы к юристам обратиться ждал.
Короче: звонить голосом в банк и вести всякие переговоры, процент в писульке мне прислали, хоть и пред-предварительной, грабительск даже на фоне запретительной ставки ЦБ.
Нет, этот тред не уютный бложек, просто сам себе отвечаю на поставленные в ОП-посте вопросы, может ещё кому пригодится. Ответы в треде были довольно годными, признателен.
какой процент дали?
желающий купить квартиру, но трясущийся мимокрок
Я не пони-маю: в какуляторе было написано 27%, в предодобрении 28 с чем-то. Обои два много, но второе больше и совсем не устраивает. Буду позвонить менеджеру на предмет это окончательное решение или как-то сбрасывается процент за счет страховок и всякого.
Джебаные выходные, понаделал поспешных решений, теперь с консультантами пиздеть буду.
Не понимаю пока, как эту залупу контрить. Положим, с собственником ПДКП я подпишу (проиграл от уебищности проекта его, нужно переделывать), но что мешает потом агенту-обиженке меня опрокинуть и сорвать сделку?
Если смотришь объявление от собственника, то удостоверяйся, что это действительно собственник. Если там чмо-агент, который выдаёт себя за собственника - нахуй сразу, быстро, решительно, потому что тебя уже тут попытались наебать.
Если смотришь объявы от риэлторов или агентств - то ты им априори не должен ни копейки. Как только заикаются о комиссиях-хуиссиях - сразу нахуй, это развод. Риэлтору ВСЕГДА платит только тот, кто его нанимал. Раз риэлтор выложил объявление о продаже - значит, его нанял продавец.
>что мешает потом агенту-обиженке меня опрокинуть и сорвать сделку
Ну если агент представляет продавца, то и сделка будет сорвана по вине продавца, разве нет? А значит, он обязан вернуть тебе задаток в полном объеме. Договор задатка, ПДКП, ДКП - все типовые и скачиваются из интернета, они и будут твои интересы защищать.
Если прям ссышь - можешь сам нанять агента на том же Домклике, чтобы проверял за тебя чистоту потенциальной сделки. Сэкономишь себе время и нервы.
Ты как будто немного с дивана.
Да, обязан вернуть в полном объёме. Продаванус тут ничего не теряет, но я могу успеть заплатить банку за страховку и оценку.
В двойном размере возвращается задаток и только при условии, это прописано в договоре. Кабальный договор обе стороны не подпишут.
До хренова ипоцтечного менеджера не дозвониться, не знаю пока, как оно обстоит со страхованием - платируешь после покупки или до. Вангую, до, это же пиздец какой носатый бизнес.
Вопросы, которые задавал и ответы, которые получил:
1. Вопрос: на каком этапе привлекается юридическая проверка?
Ответ: можно на любом, но лучше до подписания договора. Последний может понадобиться много править.
2. Вопрос: Полнота и сроки юридической проверки.
Ответ: Срок - до трех дней. Полнота - что можем на основе переданных документов. Некоторые справки продавцу придётся собирать самостоятельно.
3. Вопрос: собственник - пенсионер, что делать?
Ответ: лучше не свяызывайтесь, у меня уже несколько таких дел в производстве было. Если всё-таки связались, справка из ПНД, освидетельствование в момент сделки, справка, что есть где жить обязательны.
4. Вопрос: продавец у агенства. Как не платить агенству за снятие объвления?
Ответ: это будет нормальной практикой просто не заключать с ними договор, вы же не с ними, а с собственником в правовые отношения вступаете. С последним заключаестя ПДКП, по нему и так на время резерва не следует другим хату продавать. Агенство скорей всего утрется, потому что всё же выгоду получит.
5. Вопрос: Чего опасаться в договорах аванса, ПДКП, ДКП?
Ответ: следите, чтобы были пункты про возврат и прописана стоимость хаты.
6. Вопрос: Практики невозврата аванса?
Ответ: редко. Но судиться заебётесь и это стоит много дороже ваших 50к.
7. Вопрос: Практики замены ПДКП своим?
Ответ: да, но сами вы скорей всего обосретесь.
8. Вопрос: Агенство. Практика "заедьте к нам".
Ответ: ну да, есть такое. Но вы им ничего не обязаны, агентских договоров и договоров удержания лучше не подписывайте, от них вам никакой выгоды.
9. Вопрос: Форма результатов юридической проверки.
Ответ: обычно устно. Можно письменно, но будет дольше и дороже.
10. Вопрос: Аванс остаётся у продавца. Нужно ли в договоре писать сумму меньше?
Ответ: Нет, просто в договоре обозначьте, что сколько-то там передали как аванс в счет оплаты хаты.
11. Вопрос: Почему в договоре агенства нет указаний, от кого (собственника) и в чьих интересах они действуют?
Ответ: потому что хуйня это всё.
12. Вопрос: Выписка собственников "в никуда"?
Ответ: да, так можно, но не с детьми и пенсионерами.
13. Вопрос: статус добросовестного покупателя?
Ответ: повторная выписка из ЕГРН перед сделкой, лучше на бумаге или с ЭЦП, из Госуслуг не подходит, потому что там данные могут обновляться с запозданием. Не занижать цену в договоре. Оплата безналом. Предоставить 2НДФЛ.
14. Вопрос: обычный пакет документов на юридическую проверку (полный, который вообще есть)?
Ответ:
- правоустанавливающие документы (ДКП, дарение, наследство);
- регистрация (выписка из ЕГРН, с ФИО обязательно);
- справки формы 7, 9 (текущая и архивная), 12;
- копии паспортов продавца;
- нотариально завереное согласие супруги;
- справка о неиспользовании маткапитала;
- справка из ЗАГСа;
- справка из дурки и наркологички;
- справка из Бюро Кредитных Историй.
Всё равно рискуете, 100% обезопасить себя нельзя.
Всякое:
- обоссали Этажи;
- альтернативная сделка (ипотеку берёт продавец, финансирует продажей хаты покупателю) надежнее, но дольше и геморройней;
- договоры агенство вздор и проекты нужно править;
- юрист может взять это на себя, бегать не надо, сам с ними договорится и согласует договор в интересах покупателя;
- если была заказано юридическое сопровождение и вышло, что покупка рискованная, сопровождение считается завершенным, за новое плати заново;
- если продавец в процессе слился, за сопровождение платится не полностью, но за по факту оказанные услуги;
- у пенсов покупать рисковано;
- у банков могут быть свои проекты договоров, позвони и выясни;
- если уже дошел до покупки страховки, а продавец слился, есть период кулдауна, когда от страховки можно отказаться, ничего не заплатив;
- ну, а вообще, порядок примерно таков: подал заявку на ипотеку, выбрал хату, залог, чистота сделки, одобрение объекта, подготовка договора;
- страховая и правда может вписаться в случае чего;
- но на тебя похуй и страховой, и банку;
- с передачей денег тоже сам возишься.
Как-то так.
>Вопрос: собственник - пенсионер, что делать?
>Ответ: лучше не свяызывайтесь, у меня уже несколько таких дел в производстве было. Если всё-таки связались, справка из ПНД, освидетельствование в момент сделки, справка, что есть где жить обязательны.
>Вопрос: обычный пакет документов на юридическую проверку (полный, который вообще есть)?
>Ответ:
>- правоустанавливающие документы (ДКП, дарение, наследство);
>- регистрация (выписка из ЕГРН, с ФИО обязательно);
>- справки формы 7, 9 (текущая и архивная), 12;
>- копии паспортов продавца;
>- нотариально завереное согласие супруги;
>- справка о неиспользовании маткапитала;
>- справка из ЗАГСа;
>- справка из дурки и наркологички;
>- справка из Бюро Кредитных Историй.
>Всё равно рискуете, 100% обезопасить себя нельзя.
Бля, вот я ору с таких трясунов, которые заказывают миллион бумажек, и всё им мало, не 100% жы гарантия, а всего лишь 99.9999%. Есть два действительно необходимых документа - паспорт собственника и выписка из ЕГРН. В последней указано и количество собственников, и способ вступления в право собственности, и обременения. Если недвижимость куплена после вступления в брак, то еще нотариальное согласие супруги. Всё, больше ничего не нужно, мутную хуйню можно уже на этом этапе заметить. Если мутной хуйни не прослеживается, то заказ всех остальных бумажек оплачивает покупашка, потому что это не необходимость, а хотелка из желания унять тряску. Можешь считать это типа расходами на страхование сделки.
Так-то понятно, что юридическая проверка хочет набить себе цену и максимально защитить себя от возможных доебов с твоей стороны. Поэтому она будет требовать как можно больше документов и отговаривать от сделок даже с минимальным риском, типа с пенсами собственниками. А в реальности пенсы владеют львиной долей вторички, спасибо Никите Хрущеву, каждый день продают свои бабушатники и сотки, и шлют нахуй всяких хамов, которые пытаются загнать их в ПНД. И ничего страшного не происходит - щит хэппэнс, но не чаще, чем самолёты падают. При этом можно всю жизнь спокойно с кайфом летать на самолёте, а можно трястись от аэрофобии, как будто вечно жить собираешься.
Причем даже в твоем перечне еще не полный список той хуйни, которую порой просят покупатели. Заметил еще такую тенденцию - чем больше покупатель нищеброд, тем сильнее он ебет мозги. Если задаёт миллион тупых вопросов и требует кучу каких-то бумажек-какашек, о которых слышишь первый раз в жизни - то и на осмотре будет мяться, жаться, тыкать пальцем в любую ерунду, пытаться скинуть лям за косметический дефект стоимостью 20к и выторговать себе цену в половину рыночной. Но рыночек работает не только на покупателя, но и продавца - и если у тебя действительно нормальный лот, то обычно ничто не мешает послать мозгоеба нахуй, потому что за ним уже стоит адекватный человек с нормальными требованиями к документам, готовый платить нормальные деньги.